اخذ به شفعه چیست؟

مساعلي مربوط به قسم
نکاتی درباره «قسم»
اسفند ۱۷, ۱۳۹۶
مطالبی درمورد قانون تجارت
مطالبی درمورد قانون تجارت
اسفند ۲۰, ۱۳۹۶
نمایش همه

اخذ به شفعه چیست؟

اخذ به شفعه

ماده ۸۰۸ قانون مدنی بیان می دارد هرگاه مال غیر منقول قابل تقسیمی بین دو نفر مشترک باشد و یکی از دو شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند . این حق را حق شفعه و صاحب آن را شفیع می گویند . اخذ به شفعه از احکام استثنایی است زیرا طبق اصل حقوقی نمی توان ملکی را از ملکیت کسی بدون موافقتش خارج نمود .

حق شفعه همان حق شریک دوم است که ماده ۸۰۸ قانون مدنی آن را این طور بیان کرده است: «هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک حصه خود را به قصد بیع به شخص ثالثی منتقل کند شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و حصه مبیعه را تملک کند.»

در واقع حق شفعه به زبان ساده به این معنی است که هرگاه مال غیرمنقول قابل تقسیمی بین ۲ نفر مشترک باشد و یکی از ۲ شریک سهم خود را به شخص دیگری بفروشد، شریک دیگر حق دارد قیمتی را که مشتری داده است به او بدهد و مالک سهم فروخته شده شود.

شرایظ اخذ به شفعه :

۱- غیر منقول بودن مال

۲- مشاع بودن مال غیر منقول

۳- قابل تقسیم بودن مال غیر منقول

۴- دونفر بودن شرکاء

۵- انتقال سهم مشترک به وسیله بیع باشد

۶- شریک تمام حصه خود را انتقال دهد

۸- قدرت شفیع بر تادیه دشمن

اهلیت شفیع شرط دارا شدن حق شفعه نمی باشد زیرا حق مذبور در اثر بیع سهم مشاع از طرف شریک برای رفع ضرر ناشی از شرکت موجود می گردد ولی در اعمال حق مذبور که ایقاع است شفیع باید دارای اهلیت استیفا باشد بنابراین در صورتی که شفیع به جهتی از جهات ( صغر ، جنون و سفه ) محجور باشد با رعایت غبطه در حدود مقررات قانونی ولی یا قیم او اخذ به شفعه می نماید و چنانچه سفیه یا صغیر ممیز اخذ به شفعه کند نفوذ آن محتاج به اجازه ولی یا قیم است . به عقیده فقهای امامیه هرگاه ولی یا قیم از اخذ به شفعه چنانچه به غبطه مولی علیه باشد امتناع کند مولی علیه پس از بلوغ می تواند خود اخذ به شفعه نماید .

فوریت اخذ به شفعه :

طبق ماده ۸۲۱ قانون مدنی اخذ به شفعه فوری است بنابراین پس از آنکه شریک اطلاع بر فروش سهم شریک خود پیدا نمود می تواند در مدتی که عرفا برای اخذ به شفعه لازم است حق خود را اعمال نماید و مبیع را تملک کند .

طریق اخذ به شفعه :

پس از اطلاع شفیع بر فروش سهم مشاع و مقدار ثمنی که در مقابل آن به فروش رفته و آنچه دانستن آن برای اخذ به شفعه لازم است می تواند فورا اخذ به شفعه کند یعنی اراده خود را بر تملک مبیع در مقابل ثمن المثل اعلام دارد . در اخذ به شفعه مستنبط از ماده ۲۱۶ قانون مدنی بایدمقدار ، جنس و وصف ثمن برای شفیع معلوم باشد .

اخذ به شفعه دارای دو مرحله است :

۱- تملم مبیع مشاع که به وسیله قصد انشاء به شرط مقرون بودن به چیزی که دلالت بر آن نماید محقق می شود .

۲- تادیه ثمن به مشتری که عمل مادی است .

مورد اخذ به شفعه چون مال غیر منقول می باشد و معاملات غیر منقول طبق ماده ۴۷ و۴۶ قانون ثبت اسناد و املاک در دفتر اسناد رسمی تنظیم می گردد اخذ به شفعه نیز در همان دفتر به عمل خواهد آمد بنابراین برای آنکه مشتری از قبول ثمن مماطله ننماید تا فوریت بگذرد کسی که میخواهد اخذ به شفعه نماید باید ثمن را در صندوق ثبت تودیع و قبض رسمی آن را به دفترخانه ای که بیع را واقع ساخته است تسلیم و اخذ به شفعه را اعلام کند همچنانکه شفیع می تواند بدون مراجعه به دفتر اسناد رسمی قبض صندوق را مبنی بر تودیع ثمن به وسیله اظهار نامه طبق ماده ۷۰۹ و ۷۱۰  قانون آیین دادرسی مدنی به طرف اعلام دارد .

حق شفعه و آثار آن :

۱-حق شفعه از آثار بیع صحیح است .

۲- اخذ به شفعه ایقاع است .

۳- نمائات منفصله متعلق به مشتری می باشد و متصله به تبع بیع به شفیع منتقل می شود.

۴- حق شفعه قابل تبعض نمی باشد .

۵- حق شفعه حق مالیست .

۶- حق شفعه از حقوق عینی است .

۷- حق شفعه در معامله منتقل به غیر نمی شود .

۸- حق شفعه به ورثه منتقل می گردد .

۹- حق شفعه قابل اسقاط است .

۱۰- بایع نمی تواند با شفیع اقاله نماید .

آثار و احکام حق شفعه :

الف : تاثیر اخذ شفعه در معاملات :

اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید .

ب : اخذ به شفعه پس از اقاله :

اقاله از زمان اعلام آن عقد را منحل می گرداند و اثر قهقرایی نسبت به ما قبل خود نمی کند و شفیع به اعتبار حق عینی که قبلا در اثر بیع سهم مشاع به دست آورده آن را تملک می نماید این است که با اخذ به شفعه اقاله بلا اثر می گردد .

ج: خیارات و اخذ به شفعه

در صورتی که یکی از متبایعین در اثر یکی از خیارات ، بیع را فسخ کند و سپس شفیع اخذ به شفعه بنماید فسخ بلااثر می گردد .

 ه فروش مبیع از طرف مشترک به شخص ثالث

اخذ به شفعه هر معامله ای را که مشتری قبل از آن و بعد از عقد بیع نسبت به مورد شفعه نموده باشد باطل می نماید .

و تصرفات مادی مشتری در مبیع

مشتری می تواند هر گونه تصرفی در سهم خریداری خود بنماید زیرا مالک است و طبق ماده ۳۰ ق م حق هرگونه تصرف و انتفاع را دارد و حق شفعه برای شریک مانع از تصرف او نخواهد بود .مستنبط از ماده ۸۱۹ ق . م در صورتیکه مشتری در مبیع تصرفاتی نماید و اموالی از خود بر آن بیفزاید مانند گذاردن در و پنجره در بنا و یا ساختن بنا و کاشتن درخت در زمین و شریک اخذ به شفعه بنماید پس از اخد به شفعه مشتری میتواند آنها را جدا نموده بردارد .

عیب و تلف مورد شفعه :

عیب و تلف مورد شفعه در دو قسمت بیان  می شود :

۱- معیوب بودن مبیع در زمان بیع

در صورتیکه پس از اخذ به شفعه کشف شود که مبیع قبل ازبیع معیوب بوده است  چهار فرض می شود .

الف : هر گاه طرفین از وجود عیب آگاه بوده هیچ یک نمی توانند معامله را فسخ و با مطالبه ارش نماید .

ب : هر گاه شفیع در حین اخذ به شفعه جاهل به عیب بوده ولی مشتری در حین بیع آن را و ثمن را از مشتری دریافت دارد .

ج : هرگاه شفیع در حین اخذ به شفعه عالم به عیب باشد ولی مشتری در حین بیع جاهل به آن بوده است شفیع نمی تواند معامله خود را فسخ نماید

د : هر گاه شفیع در حین اخذ به شفعه و مشتری در حین بیع جاهل به عیب باشند شفیع می تواند فسخ یا مبیع را به بایع مسترد دارد.

۲- عیب و تلف مورد شفعه نزد مشتری :

مشتری نسبت به عیب و خرابی وتلفی که قبل از اخذ به شفعه در ید او حادث شده باشد ضامن نیست و همچنین است بعد از اخذ به شفعه و مطالبه در صورتی که تعدی یا تفریط نکرده باشد .

اشتراک گذاری